Das Analysehaus Scope hat das vorläufige Rating des „Realisinvest Euro“ von (P) a- (AIF) bestätigt. Der offene Immobilien-Publikumsfonds des Asset Managers Real I.S. lässt demnach eine gute risikoadjustierte Rendite erwarten.
Der Anleger kann über den „Realisinvest Europa“ in den europäischen Immobilienmarkt investieren. Es soll ein Portfolio aus unterschiedlichen Nutzungsarten wie zum Beispiel Büro, Logistik, Nahversorgung und künftig auch Wohnen aufgebaut werden.
Das Portfolio des am 11. November 2019 aufgelegten Fonds umfasst zum Ratingstichtag neun Immobilien und verteilt sich auf fünf europäische Länder. Mit einem Anteil von insgesamt 36,2 Prozent – bezogen auf die Verkehrswerte – bildet Deutschland den Kern des Immobilienportfolios. Die weiteren Objekte liegen in den Niederlanden, Frankreich, Belgien sowie Österreich. Auf Büroflächen entfallen hierbei 67,7 Prozent (sechs Objekte), auf Logistik 23,2 Prozent (zwei Objekte) und 9,1 Prozent auf Fachmarktzentren (ein Objekt). Laut Scope liegen die Stärken des Immobilienportfolios vor allem in den „sehr guten Lagen der Objekte und der faktischen Vollvermietung“. Sehr positiv wirke sich zudem aus, „dass nur ein sehr geringer Anteil der Mieteinnahmen aus den am stärksten von Covid-19 betroffenen Branchen wie Hotel oder Non-Food-Einzelhandel stammt“. Da sich der Fonds noch in der Anlaufphase befindet, schneiden die Bereiche Mieterkonzentration sowie regionale Diversifizierung im Branchenvergleich noch unterdurchschnittlich ab. Zudem merkt Scope an, dass der Portfolioaufbau in einem historisch hochpreisigen Marktumfeld erfolgt. Insgesamt werde das Immobilienportfolio des „Realisinvest Europa“ im Branchenvergleich überdurchschnittlich bewertet.
Für den Fonds liegen sowohl die vom Asset Manager angestrebte Ausschüttungsrendite als auch die angestrebte Zielrendite gemäß BVI bei 2,0 Prozent bis 2,5 Prozent per annum. Dieser Bewertung wurde von Seiten Scopes eine Zielrendite (BVI) von 2,5 Prozent zugrunde gelegt, die der Fonds aktuell auch erzielt. Die bereits angekauften Objekte seien nach Auffassung von Scope geeignet, das angestrebte Renditeniveau des Fonds mittelfristig zu erfüllen. Das zum Ende 2022 angestrebte Immobilienvermögen von einer Milliarde Euro wurde aufgrund der veränderten Marktsituation nicht erreicht. Es ist nunmehr ein jährliches Wachstum von circa 200 Millionen Euro pro Jahr geplant. Die Anbindung der Vertriebspartner konnte sehr erfolgreich vorangetrieben werden und wird weiter ausgebaut.
Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt eine im Vergleich der Peergroup der offenen Immobilien-Publikumsfonds durchschnittliche Bewertung. Die Fremdfinanzierungsquote von rund 24 Prozent ist erhöht, das Zinsänderungsrisiko aufgrund der langfristigen Zinsbindungen aktuell jedoch eher gering. Ein Währungskursrisiko ist aufgrund der aktuell ausschließlich im Euroraum erfolgten Investitionen nicht vorhanden.
Mit dem „Realisinvest Europa“ werden ökologische Merkmale im Sinne des Artikel 8 der Offenlegungsverordnung beworben und umgesetzt. Der Fonds kann Angaben der Kapitalverwaltungsgesellschaft Real I.S. zufolge auch gemäß MiFID II an Anleger mit bestimmten Nachhaltigkeitspräferenzen vertrieben werden. Positiv hervorzuheben sei, dass bis auf das Nahversorgungszentrum alle Objekte über eine Zertifizierung verfügen. Eine nahezu vollständige Zertifizierungsquote ist auch das erklärte Ziel des Fonds.
Das vorliegende Preliminary Rating des Das vorliegende Preliminary Rating des „Realisinvest Europa“ kann bis zum Ende der Anlaufphase von vier Jahren vergeben werden. (DFPA/JF1)
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien-Asset Management ist eine Tochtergesellschaft der Bayerischen Landesbank (BayernLB) mit Sitz in München. Zu ihren Tätigkeitsfeldern gehören geschlossene Publikumsfonds und Spezialfonds sowie individuelle Fondslösungen und das Management von institutionellen Immobilienportfolios. Das Unternehmen hat über 12,5 Milliarden Euro Assets under Management.
